Nem könnyű eligazodni a sok-sok feltétel között, kiválasztani a legelőnyösebb kondíciót, ráadásul az érintettek, pénzügyi tanácsadó helyett, inkább a barátok, a család tanácsát kérik, illetve a folyószámlájukat vezető, vagy a lakásépítő céget, finanszírozó bankot választják. A bankok internetes oldalaikon közzétesznek tájékoztató anyagokat, és telefonos ügyfélszolgálatot is működtetnek. Az információk tartalma változó, vannak nagyon részletes anyagok, és rövidebb tájékoztatók is. A fogyasztók tájékozódását, a választás elősegítését a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által összeállított, frissített, a szervezet internetes honlapján közzétett összehasonlító táblázatok segítik.

A hiteligénylés menete, költségei

Jellemzően a személyi igazolvány, lakcímkártya, adásvételi szerződés, 30 napnál nem régibb tulajdoni lap másolat, jövedelemigazolásról szóló irat, telefonszámla, lakásépítési kedvezmény igénylése lehet szükséges. A hitelbírálat során dől el, hogy az ügyfél megkapja-e az igényelt hitelt, de az is lehet, hogy a hitelező csak kezes bevonása mellett nyújt hitelt. A szerződéskötés a bankfiókban vagy a közjegyzőnél történik, ezután kerül sor a kölcsön részben vagy egészben történő folyósítására.
Jóllehet a lakáshitel/jelzáloghitel tömegterméknek minősül, mégis a feltételek sokfélesége, összetettsége, a díjtételek sorának átláthatatlansága az átlagfogyasztó számára nem teszi lehetővé, hogy hosszú távon reálisan számoljon a fizetendő kötelezettségekkel. Nem csak a törlesztő részlettel kell számolnia, hanem az ezen kívül felmerülő költségekkel is, mint pl. folyósítási jutalék, biztosítási díj, kezelési költség, esetleges szerződésmódosítás.
A hiteladóst terhelő költségekre jellemző, hogy sokszínűek, számuk korlátlan mértékben bővíthető:
Van olyan bank, amely már a hitel igényléséért is díjat kér, a hitelbírálatért szinte mindegyik hitelintézet díjat kér, de díja van a kölcsön folyósításáig rendelkezésre tartásnak is. A fedezetül felajánlott ingatlanról készített értékbecslés költsége is legtöbb esetben az ügyfelet terheli. A műszaki szakvéleményre az építési(bővítési)hiteleknél van szükség, ahol a kölcsön folyósítását a bank a szakértő igazolásához kötheti. Szerződésmódosításért is többféle jogcímen számíthatnak fel díjat a hitelintézetek, attól függően, hogy milyen feltételre irányul a módosítás, mint pl. az előtörlesztéssel kapcsolatos díjak, futamidő módosulásával kapcsolatos díjak.
A közjegyzői okiratba foglalásért is az ügyfél fizet. További díj számítható fel okmányvizsgálatért, zárlati költségért, opciótörlésért. A kölcsönt felvevő anyagi terheit tovább fokozza, hogy a lakáskölcsönökhöz általában kapcsolódik a vagyonbiztosítás költsége is.

Az ingatlan értékének megállapítása

Az ingatlan értékének megállapítása, vagyis az értékbecslés, amely a lakáskölcsönök fedezetéül szolgál, szintén sarkalatos pontja a lakáshitelezésnek. Egy pénzügyminiszteri, valamint földművelés és vidékfejlesztési miniszteri rendelet nyújt némi szabályozást az ingatlan értékbecslésről, előírják a jelzáloggal foglalkozó hitelintézetek számára ingatlan érték-megállapítási szabályzat készítését. Ugyanakkor az ingatlan értékbecslésnek nincs egységes gyakorlata, nincs egységes oktatási, értékelési rendszer, igaz egységes rendszer még az unióban sem működik.
A hitelintézetek jelentős része megállapodás alapján dolgozik az értékbecslőkkel, akik esetenként műszaki szakértőként is eljárnak. Az értékbecslők anyagi felelőséggel tartoznak a munkájukért, gyakran visszavásárlási kötelezettséget is kell vállalniuk.

A kölcsön nem haladhatja meg az ingatlan értékének 70%-át

Több fogyasztói panasz érkezett hozzánk arról a rossz banki gyakorlatról, hogy bár az ügyfél fizeti az értékbecslést, az értékbecslő nem közölheti vele, nem adhatja oda neki az érték megállapítás eredményét. Pedig az ingatlan forgalmi értéke ismeretének hiánya fontos tényező, nem csak a tájékozottságot korlátozza, hanem a hitel igénybevételénél a döntési szabadságát is.
A hitelintézet felelőssége, hogy a leendő adós fizetőképességét gondosan megvizsgálja, és biztosítékot kössön ki a kölcsönadott összeg visszafizetésére. Magyarországon az a gyakorlat, hogy a jelzálogbank által nyújtható kölcsön összege nem haladhatja meg az ingatlanérték 70%-át. Vannak olyan uniós országok, ahol az ingatlanérték 100%-ig hitelezhetnek a bankok. A pénzügyi válság egyik tanulsága, hogy rossz választás a 100%-os hitelezés. A jelzálogbank által nyújtott kölcsön közjegyzői okiratba foglalása a bank érdekét szolgálja, mert az esetleges végrehajtás folyamatát meggyorsítja. A legtöbb gyakorlati probléma a jelzálog-hitelt igénylők:

- szerződéskötés előtti tájékoztatásából
- a teljes hiteldíj-mutató értelmezéséből
- az idő előtti visszafizetéssel járó költségek felszámításából
- a felelős hitelezés fogalmának és gyakorlatának értelmezéséből származik.

A Hitelintézetekről és Pénzügyi Vállalkozásokról szóló tv. (Hpt.) szabályozza az ügyfelekkel kötendő szerződéses gyakorlatot, azaz, hogy a hitelintézet egyértelműen és közérthetően köteles ügyfeleit az általa nyújtott szolgáltatások feltételeiről és azok módosulásáról tájékoztatni. A bankok üzletszabályzata meghatározza azokat a minimális követelményeket, amelyekkel az ügyfelet a pénzügyi szolgáltatónak el kell látnia, így:

- a hitelintézet teljes nevéről, tevékenységi engedély számáról és dátumáról,
- arról, hogy változtatható-e a kamat, ha igen, milyen módon
- a kamatszámítás módjáról
- egyéb díjakról és költségekről,
- szerződéses kötelezettségekről.

A közjegyző szerepéről is megosztott a jelzáloghitelt felvevők véleménye. Kétségtelen, hogy a szerződés megkötésekor jelen van, és felolvassa a szerződést, de ha az ügyfél nem ért valamit, annak elmagyarázását, értelmezését sok esetben nem vállalja fel. Pedig még a szerződés aláírása előtt tisztában kellene lennie az adósnak a különböző pénzügyi fogalmak jelentésével.
Az EU keretén belül működő European Commission pénzügyi szolgáltatásokkal foglalkozó szakbizottságai egyre nagyobb figyelmet szentelnek a fogyasztók szerződéskötés előtt tájékoztatására, különösen az olyan fontos döntéseknél, mint a jelzáloghitele felvétele. Dolgoznak már egy Európa-szerte alkalmazandó, szabványosított formanyomtatvány (a briteknél ez a rendszer már működik) ESIS=European Standardised Information Sheet /Európai Szabványosított Tájékoztató Lapon, amely rövid, érthető formában ismerteti a szerződés megkötése előtt azokat a tájékoztató jellegű, a jelzáloghitelre jellemző vonásokat, amelyekkel az adósnak a jelzáloghitel futamideje alatt számolni kell.

Kulcskérdés: az összehasonlíthatóság

Fontos, hogy a hitel felvevője milyen adatok alapján, hány terméket, milyen gyorsan tud összehasonlítani, és az igényeinek legjobban megfelelőt kiválasztani. Nálunk – és így van ez a többi uniós országban is – a THM adja a legjobb tájékoztatást, még akkor is, ha ez csupán egy irányszám, és a teljes költség elemeit nem foglalja magában. A hiteldíj-mutatóban országonként változnak az összetevők, van, ahol a vagyonbiztosítás, és általában a biztosítás költsége beletartozik, de nálunk még nem.
Általános vélekedés szerint, a fogyasztókat a jogszabályban előírt teljes hiteldíj-mutató alkalmazása segítheti a legmegfelelőbb kondíciójú termék kiválasztásában. A díjak sokfélesége és a pénzügyi szolgáltatók által alkalmazott költségek állandó változtatása azzal jár, hogy a hitel törlesztője csak induláskor ismeri a törlesztő részlet mértékét, mert egy hosszúlejáratú kölcsön futamideje alatt számos költségelem/díjtétel megváltozhat.
Fogyasztói szempontból nem szerencsés az sem, hogy a lakáshitel törlesztésénél a hitelintézet előírhatja, hogy a folyószámlát az adósnak nála kell vezetnie, és ehhez a szolgáltatáshoz egyéb” kötelező” szolgáltatás, mint pl. bankkártya, elektronikus szolgáltatások igénybevétele is társulhat.

Öt bank jelzáloghitelezéssel kapcsolatos adatainak  összehasonlító táblázata letölthető itt!
A jelzáloghitelezés várhatóan a jövőben a fogyasztók számára kedvező irányban fog változni, a tervek szerint az előtörlesztési díj kötelező maximumát meg fogják határozni, a THM csomagot megtisztítják (közjegyzői díj, értékbecslési díj hitelező által történő viselése).
A fogyasztói eligazodás a jelzáloghitel piacon nagyon fontos, ennek sikeres eszköze lehet az internetes tájékozódás úgy az OFE honlapján www.ofe.hu, mint a Kosár Magazin hasábjain.

Dietz Gusztávné dr.
dr. Vasas Éva